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En France, la fiscalité sur la succession immobilière peut vite devenir un casse-tête… et un poids financier pour les héritiers. Pourtant, il est possible de limiter les frais, préserver l’entente familiale et valoriser son patrimoine, à condition d’anticiper.
Dans les communes comme Haguenau, Brumath ou Bischwiller, où le marché immobilier reste actif et les biens souvent familiaux, beaucoup de propriétaires ne savent pas qu’une simple anticipation peut éviter des milliers d’euros de droits de succession.
🧾 Donation ou succession : quelles différences ?
Elle intervient au décès du propriétaire. Les biens sont transmis aux héritiers selon l’ordre établi par la loi ou un testament. Des droits de succession sont calculés en fonction du lien de parenté et de la valeur du bien.
Exemple : Un bien estimé à 250 000 € à Bischwiller transmis à un enfant sera exonéré jusqu’à 100 000 €, mais imposé sur le reste. L’addition peut vite grimper.
✔️ La donation
C’est une transmission anticipée du vivant du propriétaire. Elle peut être :
- En pleine propriété (le donateur n’a plus aucun droit sur le bien)
- En démembrement (donation de la nue-propriété avec conservation de l’usufruit)
Elle permet d’optimiser la fiscalité grâce à des abattements renouvelables tous les 15 ans.
📍 Cas concrets dans votre secteur
🏠 À Haguenau
Les biens immobiliers familiaux (maisons avec jardin dans le quartier Metzgerhof ou centre-ville) sont souvent transmis à plusieurs enfants. Sans organisation préalable, ces biens se retrouvent en indivision, source de conflits. Une donation-partage ou un démembrement permet de préserver la paix familiale tout en réduisant les droits.
🌳 À Brumath
Ville très prisée des familles, beaucoup de parents souhaitent transmettre leur résidence principale à un enfant qui y vit déjà. Une donation avec réserve d’usufruit permet de rester chez soi, tout en allégeant la charge fiscale future.
🏘️ À Bischwiller
Les investisseurs ayant plusieurs biens locatifs peuvent envisager une transmission progressive à leurs enfants pour profiter de l’abattement multiple (100 000 € par enfant tous les 15 ans). L’avantage ? Éviter une revente brutale en cas de succession mal préparée.
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➤ La donation simple
✔️ Transmet le bien immédiatement
✔️ Fiscalité avantageuse si bien anticipée
❌ Perte totale de contrôle sauf en cas d’usufruit réservé
➤ La donation-partage
✔️ Idéale pour plusieurs héritiers
✔️ Évite les litiges futurs
❌ Nécessite l'accord de tous
➤ Le testament
✔️ Utile pour organiser ses volontés
❌ N'évite pas les droits de succession
❌ Peut être contesté si mal rédigé
➤ La SCI (Société Civile Immobilière)
✔️ Transmission progressive via parts sociales
✔️ Idéale pour biens locatifs
❌ Plus complexe à gérer, frais juridiques
🕵️♂️ Pourquoi se faire accompagner localement ?
Les spécificités locales (prix du m², tension locative, valorisation patrimoniale) à Haguenau, Brumath ou Bischwiller, influencent fortement le choix de la bonne stratégie.
Chez JUND Immobilier, nous accompagnons les propriétaires dans la valorisation de leur bien et nous collaborons avec des notaires et fiscalistes locaux pour sécuriser les projets de transmission.
📌 En résumé — Les meilleures stratégies de transmission selon vos objectifs
Vous souhaitez réduire les frais de succession ?
→ Optez pour une donation avec démembrement.
Cela vous permet de conserver l’usufruit du bien tout en profitant d’un abattement fiscal important sur la nue-propriété transmise à vos héritiers.
Vous voulez préserver la paix familiale ?
→ Préférez la donation-partage.
Elle permet une répartition anticipée et équitable entre vos enfants, évitant les conflits futurs lors de la succession.
Vous possédez un ou plusieurs biens locatifs ?
→ Envisagez la création d’une SCI familiale.
Elle facilite la transmission progressive via des parts sociales et assure une gestion souple des biens à plusieurs.
Vous souhaitez protéger votre conjoint ou un enfant en particulier ?
→ Pensez au testament, accompagné de conseils notariaux personnalisés.
Cette solution permet de faire respecter vos volontés, même dans les cas familiaux complexes.
📣 Conclusion : anticiper, c’est transmettre mieux
Ne rien faire, c’est laisser le hasard (et parfois les conflits) décider.
Préparer une donation ou une succession, c’est au contraire prendre soin de son patrimoine et de ses proches.
Vous avez un bien à Haguenau, Brumath ou Bischwiller ?
Prenez rendez-vous avec notre équipe JUND Immobilier pour une analyse personnalisée et confidentielle.
