Location meublée ou vide à Brumath, Haguenau et Val-de-Moder : que choisir en 2025 ?
🧭 Meublé ou vide : quelles différences concrètes ?
Avant de parler fiscalité ou rentabilité, rappelons les bases :
- Location vide : logement loué non équipé, avec un bail de 3 ans (renouvelable).
- Location meublée : logement équipé d’un mobilier minimum (conformément au décret du 31 juillet 2015) avec un bail d’un an (ou 9 mois pour les étudiants).
📍 Le marché locatif local : profils types à Haguenau, Brumath, Val-de-Moder
À Haguenau, ville dynamique avec une forte densité d’actifs, d’étudiants et de mutations professionnelles, la location meublée a le vent en poupe, notamment pour les petites surfaces (studios, T2) proches de la gare ou du centre-ville.
À Brumath, le marché est plus équilibré. On y trouve des familles et des jeunes couples, souvent à la recherche de biens en location vide, plus spacieux et stables dans la durée.
À Val-de-Moder, secteur davantage résidentiel, la demande en location vide est majoritaire. Le turnover y est plus faible, avec des locataires qui restent souvent plusieurs années.
💸 Rentabilité : qui gagne en 2025 ?
En 2025, le choix entre location meublée ou vide varie fortement selon les objectifs patrimoniaux du bailleur, la fiscalité souhaitée et la zone géographique. Voici les tendances observées autour de Haguenau, Brumath et Val-de-Moder :
En résumé, la location meublée tire son épingle du jeu en 2025 grâce à ses avantages fiscaux (régime LMNP), sa rentabilité plus élevée et une demande croissante sur certains profils de locataires.
Mais la location vide reste un choix pertinent pour la tranquillité et la gestion à long terme, notamment dans les zones plus résidentielles.
- À Haguenau, les logements meublés, souvent situés en centre-ville ou proches des transports, permettent de viser une cible de jeunes actifs ou locataires temporaires. Ils offrent une rentabilité brute légèrement supérieure, en moyenne autour de 6 à 6,5 %, contre 4,8 à 5,3 % pour la location nue. En revanche, la vacance locative peut être un peu plus élevée en meublé si le bien est mal ciblé.
- À Brumath, avec un tissu plus résidentiel et familial, la location vide est très recherchée par des ménages stables. Elle séduit les bailleurs souhaitant minimiser le turn-over locatif. On y constate une rentabilité plus modérée, mais aussi plus de stabilité dans les flux locatifs, autour de 4,5 à 5 % en location vide, et 5,5 à 6 % en meublé (souvent en petites surfaces proches de la gare ou du centre).
- À Val-de-Moder, la location meublée reste encore peu répandue, mais en pleine progression, notamment grâce aux petites maisons ou appartements rénovés. Les biens meublés bien positionnés peuvent atteindre une rentabilité de 6,2 %, contre 5 % en location nue. C’est un secteur prometteur pour les investisseurs capables de proposer un produit clé en main.
En résumé, la location meublée tire son épingle du jeu en 2025 grâce à ses avantages fiscaux (régime LMNP), sa rentabilité plus élevée et une demande croissante sur certains profils de locataires.
Mais la location vide reste un choix pertinent pour la tranquillité et la gestion à long terme, notamment dans les zones plus résidentielles.
📊 Fiscalité : le vrai game-changer
La fiscalité diffère selon le type de location :
🟦 Location vide → Régime micro-foncier ou réel
🟩 Location meublée → Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
➡️ À noter : si vous possédez plusieurs biens ou générez plus de 23 000 €/an, vous basculerez peut-être dans le régime LMP, avec d'autres obligations comptables.
🟦 Location vide → Régime micro-foncier ou réel
- Abattement forfaitaire : 30 %
- Possibilité d’imputation du déficit foncier (utile si travaux)
- Imposition dans la catégorie des revenus fonciers
🟩 Location meublée → Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
- Régime réel souvent plus intéressant : amortissement du bien, des frais de notaire, du mobilier, etc.
- Moins d’impôts pendant plusieurs années, surtout si vous investissez dans un appartement récent ou refait à neuf
➡️ À noter : si vous possédez plusieurs biens ou générez plus de 23 000 €/an, vous basculerez peut-être dans le régime LMP, avec d'autres obligations comptables.
🎯 Quel choix selon votre profil ?
Investisseur primo-bailleur ou revenu complémentaire :
➤ Le meublé est une belle porte d’entrée, surtout à Haguenau. Il permet une rentabilité immédiate, mais demande un peu plus de gestion.
Propriétaire d’un grand logement ou maison avec jardin à Val-de-Moder :
➤ Le vide reste l’option la plus simple et rassurante, avec des locataires de long terme.
Investisseur aguerri à la recherche d’optimisation fiscale :
➤ Le statut LMNP est incontournable, surtout si vous êtes accompagné par un expert pour gérer les amortissements.
🛠️ Astuce : pensez à la flexibilité
Certains bailleurs font évoluer leur stratégie au fil du temps. Par exemple :
Chez JUND Immobilier, nous vous accompagnons dans l’estimation du bon loyer, la mise en conformité du mobilier, la rédaction du bail et même la gestion locative complète, selon la formule choisie.
- Transformer un logement vide en meublé pour le repositionner sur le marché étudiant
- Mettre un logement meublé en vide pour sécuriser une famille avec enfants
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🤝 Et à Brumath, Haguenau ou Val-de-Moder, que choisir en 2025 ?
- Le meublé est idéal pour les studios et T2 proches des gares, dans des quartiers bien desservis (Haguenau – Metzgerhof, Brumath centre, etc.)
- Le vide reste roi pour les grandes surfaces ou les zones périurbaines avec une vie familiale installée
Le bon choix est donc celui qui correspond à votre bien, à votre fiscalité, et à votre envie de gérer (ou pas) !
🔚 Conclusion
En 2025, le duel location meublée vs vide ne se résume plus à une simple question de rentabilité. C’est une stratégie globale qui doit intégrer votre situation fiscale, le type de bien, la demande locale et vos objectifs patrimoniaux. Et pour y voir clair, rien ne vaut un échange avec un professionnel de terrain 👇
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